Entenda os limites da autonomia do gestor, o limite entre gestão e criação de normas, e como os moradores podem agir diante de proibições unilaterais.
É uma cena comum: um aviso no elevador, um comunicado no grupo ou um e-mail da administradora decreta: “A partir de agora, fica proibido…”. A restrição pode envolver a piscina, a garagem, a circulação de pets, visitantes, entregadores ou as regras de mudança. Mas afinal, o síndico tem o poder de simplesmente criar uma nova regra?
Em regra, não. O síndico possui autonomia para administrar o condomínio e resolver demandas cotidianas sem precisar convocar assembleias para cada ocorrência. Conforme o Código Civil, compete a ele cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as deliberações coletivas. No entanto, administrar regras existentes é bem diferente de criar novas obrigações para os moradores.
Gestão versus Nova Obrigação
Para entender a diferença na prática, considere os seguintes exemplos:
- Gestão: Se o Regimento Interno exige a identificação de visitantes, o síndico pode e deve estabelecer procedimentos operacionais para a portaria realizar esse controle. Isso é gerenciar.
- Criação indevida: Seria o caso de o síndico, por conta própria, proibir o acesso de visitantes em determinados horários, restringir o uso de uma área comum ou inventar penalidades não previstas nas normas do condomínio.
A exceção fica por conta das situações de emergência. Diante de riscos à segurança, falhas estruturais graves ou urgências que exijam ação imediata, aguardar semanas por uma assembleia violaria o próprio dever de administração.
A pergunta-chave para avaliar qualquer medida é: o síndico está apenas organizando o cumprimento de uma regra já existente ou está criando uma obrigação inédita? Quanto mais a decisão restringe direitos, altera o uso de áreas comuns ou aplica novas punições, maior a necessidade de amparo na Convenção, no Regimento Interno ou em uma deliberação válida.
O que fazer diante de uma regra criada sem assembleia?
Antes de iniciar um bate-boca no grupo de WhatsApp, o caminho mais eficaz é o pedido formal de fundamentação:
- Questione a base legal: Solicite por escrito que a administração informe qual artigo da Convenção, do Regimento Interno ou qual ata de assembleia sustenta a determinação. Essa pergunta muda o tom da conversa: se há respaldo, ele será apresentado; se não há, a gestão terá de explicar a origem da norma.
- Peça a revisão: Caso a medida não tenha base regulamentar, o morador pode exigir a revisão do ato e solicitar a inclusão do tema em pauta de assembleia.
- Acione o conselho: O Conselho Fiscal ou Consultivo deve ser alertado sobre abusos de autoridade administrativa.
- Mobilize os condôminos: Se o síndico se recusar a levar o tema para debate, o Código Civil garante que um quarto (25%) dos condôminos pode convocar uma assembleia de forma autônoma, observando os trâmites legais.
Em cenários que envolvam multas, prejuízos financeiros ou restrições severas de direitos, o ideal é realizar uma análise detalhada da documentação do condomínio antes de qualquer medida judicial.
Conclusão
Autoridade administrativa não se confunde com poder absoluto. O síndico precisa de liberdade operacional para que a gestão funcione, mas essa autonomia esbarra nos limites traçados pelos documentos da comunidade.
Em resumo: o síndico administra as regras; a assembleia delibera. E um comunicado afixado no mural, por mais oficial que pareça, jamais terá o condão de transformar uma vontade individual em lei interna.
Com informações de Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab.
********
